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加快戶籍人口城鎮化帶來的城市發展機遇
瀏覽次數:1636信息來源: 中國指數研究院發布時間:2016-12-01

 

 前言

 

  流動人口主要以農村戶籍流動人口為主,其市民化過程是農業轉移人口逐步融入城市的過程,是推動新型城鎮化發展的重要環節。2016年10月,國務院發布了《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》,“十三五”期間戶籍人口城鎮化率年均提高1個百分點以上,年均轉戶1300萬人以上,到2020年全國戶籍人口城鎮化率提高到45%,各地區戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率差距比2013年縮小2個百分點以上。隨著新型城鎮化持續推進、戶籍制度改革積極落實,相關配套措施逐步完善,農業轉移人口市民化步伐也在加快,這部分群體帶來的住房需求也將成為房地產市場持續發展的重要支柱。

 

1、農業轉移人口市民化水平不均衡,區域分化明顯,戶籍人口城鎮化進程有待加快

  流動人口規模不斷擴大。隨著經濟活動和城鎮化發展,流動人口規模不斷增長。截至2015年末,我國總人口13.7億人,較2005年增加0.67億人,流動人口規模達到2.47億人,較2005年增加1億人,占總人口比重由2005年的11.2%提高至18%。按照《國家新型城鎮化規劃》的進程,到2020年我國仍有2億以上的流動人口。

圖:2000-2015年我國流動人口規模及占總人口比重

資料來源:中國指數研究院綜合整理

 流動人口結構東部地區最為活躍,流動人口居留穩定性持續增強。受不同區域、不同城市經濟和產業發展水平的差異化影響,我國人口流動分布呈現明顯差異。人口流動趨勢主要是由農村流向城市,由經濟欠發達地區流向經濟發達地區,由中西部地區流向東部沿海地區。2015年東部地區流動人口占據七成以上,西部地區不足兩成,但與2013年相比,西部地區流動人口比重提高了1.7個百分點,而東部地區比重下降1個百分點。目前流動人口在現住地的平均居住時間超過4年,未來打算在現住地長期居住的比例超過半數,流動人口子女在現居住地出生比例也大幅提高,與2010年相比,2014年流動人口子女在現居住地出生的比例上升了29.1個百分點,達到56.6%。

 

圖:我國流動人口以及流動人口女子出生地分布情況

資料來源:中國指數研究院綜合整理

  我國戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率差距較大,農業轉移人口市民化進程緩慢。2000-2010年,常住人口城鎮化率年均提升1.4個百分點,而戶籍人口城鎮化率年均提升0.4個百分點;2010-2015年,常住人口城鎮化率增速放緩,年均提升1.2個百分點,戶籍城鎮化率增長加快,年均提升2.2個百分點。2015年,我國常住人口城鎮化率已達到56.1%,而戶籍人口城鎮化率僅為39.9%,兩者相差16.2個百分點,差距仍然較大。

 

圖:常住人口城鎮化率與戶籍人口城鎮化率增長情況

資料來源:中國指數研究院綜合整理

 

  城鄉二元制度背景下,農民工不能享受同等的就業、教育、醫療、養老、住房保障等實質性城鎮化福利,加之部分中心城市生活水平較高,直接導致農民工落戶意愿降低。而農村土地流轉受限和農村權益保障的提高,也使農民向市民轉化腳步放慢。市民化進程緩慢,成為制約我國城鎮化發展、戶籍城鎮化率提高的主要問題。而加快農業轉移人口市民化進程,也成為十三五期間推進戶籍制度改革的主要任務。

 

       2、戶籍人口城鎮化率提升要求推動農業轉移人口向特大城市周邊、東部節點城市、中西部中心城市匯聚

 國務院發布的《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》,進一步拓寬落戶通道、制定實施配套政策,全面放開放寬重點群體落戶限制,并就不同城市實行差別化落戶政策。

圖:《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》不同城市實行差別化落戶政策

注:城市劃分來自于2014年國務院《關于調整城市規模劃分標準的通知》

資料來源:中國指數研究院綜合整理

 

 提高大中城市人口吸聚能力,推動中西部城市群崛起。從《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》內容來看,差別化落戶政策中放開對大中城市落戶的購房、投資納稅等方面限制,而對超大和特大城市則采取分類落戶模式。但對于戶籍人口比重較低的特大、超大城市,同樣要加快外來人口市民化步伐,放寬落戶限制,提高戶籍人口城鎮化率。同時受益于方案對落戶限制的全面放開,中西部城市特別是部分吸聚能力較強的城市將有進一步的發展空間,隨著政策傾斜力度的加強,未來中西部區域大中城市人口吸納力將進一步增強。

  中西部地區戶籍人口城鎮化目標更突出。加快提高戶籍人口城鎮化,縮小其與常住人口城鎮化之間的差距是十三五新型城鎮化的重要任務。根據各省市十三五時期新型城鎮化發展目標,到2020年東部的遼寧、福建,中部河南、湖北,西部貴州、寧夏等地,戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率差距將有明顯縮小。

 

圖:2013年、2020年各省常住城鎮化率-戶籍城鎮化率

資料來源:中國指數研究院綜合整理

 

  常住人口城鎮化與戶籍人口城鎮化之間的差距主要是農業轉移人口,對比不同城市當前戶籍人口城鎮化水平,湖南、安徽等地農業轉移人口規模較大,未來戶籍人口城鎮化水平仍有較大提升空間。在區域一體化、新型城鎮化加快推進背景下,人口吸聚力強、落戶門檻較低的城市,戶籍人口城鎮化率提升較快,農民就地城鎮化以及吸引人口流入也將為當地房地產市場帶來旺盛需求。而人口吸聚力較差的城市,落戶門檻的全面放開并不會從根本上改變其人口流動的趨勢。

 

圖:各省常住城鎮化率-戶籍城鎮化率與近三年房地產開發投資額

資料來源:中國指數研究院綜合整理

 

  結合《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》中的差別化落戶政策,我們認為,未來三大類城市將成為農業轉移人口主要匯集區域,其戶籍人口城鎮化率將有明顯提高。

 

         戶籍人口城鎮化率較低的超大及特大城市

 國家新型城鎮化規劃明確城區人口500萬以上特大城市嚴控人口規模,針對超大和特大城市,落戶限制也更為嚴格。但中央明確戶籍人口比重低的超大城市和特大城市,要加快提高戶籍人口城鎮化率。深圳2015年常住人口1137.89萬人,而戶籍人口僅354.99萬人,占常住人口比重31.2%,戶籍人口比重明顯偏低,深圳已于9月1日實施新的戶籍準入制度;廣州2013年常住人口城鎮化率與戶籍人口城鎮化率相差34個百分點,根據廣州新型城鎮化試點方案,廣州2020年常住與戶籍城鎮化差距將縮小16個百分點。

 

       東部地區超大城市周邊大中小城市、沿海沿軌道交通重要節點城市

 我國東部地區長三角、珠三角等成熟城市群中心城市,憑借經濟及產業優勢,吸引大量人口流入,但人口分布明顯分化,大城市中心城區人口高度密集,人口資源環境壓力逐漸凸顯,控制人口過快增長成為這些城市重要工作。在中心城區嚴控人口的同時,戶籍城鎮化的提升空間也向其他重點城市轉移。一類是特大城市周邊城市(區縣),承接產業及人口轉移的同時,人口吸引集聚能力不斷增強;另一類是東部沿海沿江以及沿軌道交通重要節點城市,具備經濟、產業、交通等優勢,也是人口流入優選地區。

 

       中西部地區新興城市群中心城市

  新型城鎮化規劃提出培育發展中西部地區城市群,根據各省市2020年城鎮化發展目標,中部的河南、湖北、湖南等地,西部的貴州、寧夏、重慶等地2020年常住人口城鎮化與戶籍人口城鎮化兩者差距將有明顯縮小。這些省市主要位于長江中游、成渝、中原等中西部城市群。多重政策利好和戶籍政策推動下,中西部城市群一些城鎮體系比較健全、城鎮經濟比較發達、中心城市輻射帶動作用明顯的城市將吸納更多人口流入,將帶動區域產業集群發展和人口集聚的加快,其房地產市場規模將進一步擴大。

 

       3、農業轉移人口增加推動住房需求增加,帶動房地產需求及投資規模進一步擴大

  從歷史數據來看,新增人口增加明顯影響房地產市場需求,進而影響房地產開發投資。我國流動人口中,多數為農業轉移人口,而城鎮人口的增加,主要為新增農業轉移人口。農業轉移人口市民化進程加快,有助于擴大有效需求,打通供需通道,消化庫存,穩定房地產市場。對比近五年各省市新增城鎮人口與商品房銷售面積可以看出,新增城鎮人口規模較大的省市,銷售規模也較為突出。江蘇、廣東省均是人口流入大省,五年新增城鎮人口超過500萬,而五年商品房銷售面積分別為4.97億和4.62億平方米,山東五年新增人口超過800萬人,商品房銷售面積也有4.74億平方米。四川、河南五年新增城鎮人口分別為681萬和820萬人,同期商品房銷售面積也均超過4億平方米。

 

圖:2011-2015年各省市新增城鎮人口與商品房銷售面積

資料來源:中國指數研究院綜合整理

 

   城鎮人口增長擴大住房需求,有利于庫存去化,推進城市房地產業發展。新增人口較多的省市,房地產開發投資與需求規模較大。從此前我們對未來人口增長的判斷來看,十三五期間特大城市周邊、東部節點城市、中西部中心城市將成為農業轉移人口落戶聚集區域,也是未來人口增長的主要區域。這些城市未來住房需求量也將出現相應的增長,房地產業將進入上升通道。而從目前這類地區情況來看,多數城市面臨庫存壓力較大而需求滯緩的問題,而城鎮新市民的需求將是緩解庫存壓力的重要動力,在促進庫存去化的同時,也將推動當地房地產業結構升級。

  建立城鎮建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制也成為重點。近期國土部發布了《關于建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制的實施意見》,明確2018年基本建立人地掛鉤機制,到2020年,全面建立科學合理的人地掛鉤機制政策體系,為如期實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶提供用地保障。意見提出按照超大城市、特大城市、大中小城市和小城鎮協調發展的要求,實行差別化進城落戶人口城鎮新增建設用地標準:現狀人均城鎮建設用地不超過100平方米的城鎮,按照人均100平方米標準安排;在100-150平方米之間的城鎮,按照人均80平方米標準安排;超過150平方米的城鎮,按照人均50平方米標準安排。超大和特大城市的中心城區原則上不因吸納農業轉移人口安排新增建設用地。

 

  重點城市新增土地有所規模增長,房地產業迎來新機遇。根據部分城市“十三五”規劃方案、國家新型城鎮化綜合試點方案等,我們對部分城市未來新增城鎮建設用地作測算。除特大城市和超大城市外,三四線中小城市未來吸納農業轉移人口量較少,且多數當前人均城鎮建設用地面積較大,因而根據城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶掛鉤標準,未來新增建設用地量較少;而二三線重點大中城市將承擔更多農業轉移人口,同時也將增加更多的城鎮建設用地。同時,我們認為,未來吸納農業轉移人口、城鎮人口明顯增加的城市,特別是中西部城市,多數當前庫存壓力比較嚴峻,新增人口規模帶來的新需求將更多的緩解庫存壓力,未來新增建設用地量也將結合實際有所變化。               

 人口特別是城鎮人口是房地產市場的需求支撐。加快農業轉移人口市民化,將進一步保障農民工等新市民享受質性城鎮化福利,增強農民工等新市民在城市的歸屬感,新市民新需求也將成為當地房地產需求的重要組成部分。而實行差異化的落戶政策,有助于切實提高戶籍人口城鎮化率,優化人口空間分布,將更好的促進有經濟實力的新市民購房需求的釋放,助力當地庫存去化。未來特大城市周邊、東部節點城市、中西部中心城市將成為農業轉移人口落戶聚集區域,隨著城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制建立健全,這些地區城鎮建設用地也將結合庫存實際變動,房地產相關投資及需求規模也將進一步擴大,成為未來房地產業發展的價值高地。

 

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